La tokenisation immobilière à Dubaï entre dans une nouvelle ère. Depuis le 20 février 2026, la Phase 2 du projet pilote REES (Real Estate Evolution Space) est officielle : les investisseurs peuvent acheter et revendre des fractions de biens immobiliers sur un marché secondaire réglementé, adossé à la blockchain. Sous la supervision conjointe de la VARA et du Dubai Land Department, ce cadre inédit redéfinit l’accès à l’investissement immobilier dans l’émirat.
La tokenisation immobilière : un nouveau modèle d’investissement à Dubaï
Tokeniser un bien immobilier, c’est diviser sa valeur en tokens numériques, chacun représentant une quote-part de propriété enregistrée sur blockchain. Ce mécanisme rend l’investissement immobilier dubaïote accessible à partir de 2 000 AED seulement, contre plusieurs centaines de milliers pour une acquisition directe.
L’infrastructure repose sur le XRP Ledger (XRPL), garantissant traçabilité et immuabilité des transactions. Chaque token est adossé à un titre de propriété réel, enregistré auprès du Dubai Land Department. Les revenus locatifs sont distribués automatiquement via smart contracts, proportionnellement aux parts détenues.
Pour les entrepreneurs souhaitant créer une société aux Émirats dans ce secteur en forte croissance, la fenêtre d’opportunité est historique.
Phase 2 REES : le marché secondaire ouvert depuis février 2026
Le projet REES (Real Estate Evolution Space Initiative) est développé conjointement par la VARA et le DLD. Après la Phase 1, qui a validé l’architecture technique et le cadre réglementaire, la Phase 2 a été lancée le 20 février 2026 avec le démarrage officiel du trading secondaire.
Elle porte sur 10 propriétés tokenisées (appartements et villas), représentant environ 7,8 millions de tokens pour une valeur totale supérieure à 18,5 millions AED. La plateforme officielle PRYPCO Mint permet aux investisseurs d’acheter, de conserver et de revendre leurs tokens 24h/24, 7j/7.
| Indicateur | Données Phase 2 — Février 2026 |
|---|---|
| Propriétés tokenisées | 10 biens (appartements, villas) |
| Volume de tokens | ~7,8 millions de tokens |
| Valeur totale tokenisée | > 18,5 millions AED (~5 millions USD) |
| Ticket minimum investisseur | 2 000 AED |
| Objectif DLD à horizon 2033 | 7 % du marché immo dubaïote tokenisé |
L’objectif à long terme est d’atteindre 7 % du marché immobilier dubaïote tokenisé d’ici 2033, positionnant Dubaï comme hub mondial de la propriété fractionnée réglementée.
Cadre réglementaire VARA : licences et obligations pour les opérateurs
Toute activité liée aux tokens immobiliers à Dubaï requiert une licence VARA (VASP). Depuis mai 2025, la VARA classe les tokens adossés à des actifs immobiliers dans la catégorie des Asset-Referenced Virtual Assets (ARVAs). Cette classification impose des exigences strictes de réserve, de gouvernance et de transparence.
Les sociétés souhaitant opérer dans ce secteur doivent notamment :
- Constituer un SPV (Special Purpose Vehicle) pour détenir les titres de propriété, enregistré auprès du DLD
- Adosser les tokens à 100 % de réserves, conservées sur des comptes ségrégués auprès de dépositaires agréés VARA
- Publier un whitepaper complet détaillant la structure, les risques, les droits des investisseurs et les modalités de rachat
- Nommer un MLRO (Money Laundering Reporting Officer) avant tout lancement
- Produire des rapports trimestriels de valorisation et des rapports mensuels d’émission, plus une certification annuelle de la direction
Les délais d’approbation VARA sont estimés à 3 à 6 mois. Toute activité non licenciée expose l’opérateur à des sanctions sévères et rend nuls les contrats conclus avec les investisseurs. Pour la structuration fiscale et comptable, les services de comptabilité spécialisés UAE sont indispensables dès la phase de planification.
Quelles structures juridiques pour investir ou opérer dans la tokenisation ?
Deux profils distincts se dessinent sur ce marché : les investisseurs qui acquièrent des tokens, et les opérateurs qui développent leur propre plateforme de tokenisation.
Pour les investisseurs : une société en zone franche ou une LLC locale suffisent dans la majorité des cas. Les investissements immobiliers supérieurs à 2 millions AED ouvrent également l’accès au Golden Visa Dubaï, renforçant l’attrait de la stratégie pour les non-résidents souhaitant s’établir dans l’émirat.
Pour les opérateurs de plateformes : la structure doit être agréée VARA. Les zones franches comme le DMCC, le DIFC ou l’ADGM offrent des environnements réglementaires favorables à l’obtention d’une licence VASP. L’ouverture d’un compte bancaire dédié à Dubaï est une étape critique, notamment pour la ségrégation des réserves exigée par la VARA.
Société Émirats accompagne depuis 2008 les entrepreneurs francophones dans la structuration de leurs projets aux Émirats. Nos 60+ collaborateurs spécialisés et nos 100+ avis 5★ témoignent de notre maîtrise des nouvelles réglementations VARA et des structures adaptées à l’immobilier tokenisé.
Questions Fréquentes — Tokenisation Immobilière Dubaï
Qu’est-ce que la tokenisation immobilière à Dubaï ?
La tokenisation immobilière consiste à diviser la valeur d’un bien en tokens numériques enregistrés sur blockchain, chacun représentant une fraction de propriété. À Dubaï, ce mécanisme est encadré par la VARA et le DLD dans le cadre du projet REES. Il permet aux investisseurs d’accéder à l’immobilier dubaïote à partir de 2 000 AED, avec des revenus locatifs distribués automatiquement via smart contracts.
Quelle licence faut-il pour créer une plateforme de tokenisation immobilière à Dubaï ?
Toute plateforme de tokenisation immobilière doit obtenir une licence VASP (Virtual Asset Service Provider) délivrée par la VARA, ainsi que les approbations du Dubai Land Department. La VARA classe ces tokens comme des Asset-Referenced Virtual Assets (ARVAs) depuis mai 2025. Les délais d’approbation sont de 3 à 6 mois. Les zones franches DMCC, DIFC et ADGM sont particulièrement adaptées pour ce type de structure.
Qu’est-ce que la Phase 2 du projet REES lancée en février 2026 ?
La Phase 2 du projet REES (Real Estate Evolution Space Initiative) a été lancée le 20 février 2026. Elle ouvre un marché secondaire pour les tokens immobiliers, permettant aux investisseurs d’acheter et de revendre leurs fractions de propriété 24h/24. Elle porte sur 10 biens tokenisés représentant 7,8 millions de tokens pour une valeur totale supérieure à 18,5 millions AED, via la plateforme PRYPCO Mint sur le XRP Ledger.
La tokenisation immobilière permet-elle d’obtenir le Golden Visa à Dubaï ?
Oui, sous conditions. Les investissements immobiliers supérieurs à 2 millions AED — y compris via des véhicules de tokenisation — peuvent ouvrir droit au Golden Visa Dubaï de 10 ans. Il est recommandé de vérifier l’éligibilité de la structure utilisée avec un expert avant d’engager les fonds. Société Émirats accompagne cette démarche sur mesure.
Quelle est la fiscalité applicable aux tokens immobiliers aux Émirats ?
Le traitement fiscal des tokens immobiliers dépend de leur nature : si le token confère un intérêt direct dans un bien immobilier résidentiel, la première cession peut bénéficier d’une exonération de TVA. Pour les biens commerciaux, le taux standard de 5 % s’applique. Les revenus locatifs distribués via smart contracts sont soumis à l’impôt sur les sociétés (9 % au-delà de 375 000 AED). Un audit comptable et fiscal préalable est indispensable.
Structurez votre projet de tokenisation aux Émirats
Depuis 2008, Société Émirats accompagne les entrepreneurs francophones dans leurs projets d’investissement et de création d’entreprise aux UAE.
📍 U-Bora Tower, Bureau 102, Business Bay, Dubaï
📞 +971 4 427 7224 · 📧 [email protected]
✅ 100+ avis 5★ · 60+ collaborateurs · 6j/7
📞 Consultation Gratuite
Un expert vous rappelle sous 24h pour analyser votre projet.
